硅谷房事:一场漫长的博弈

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硅谷房事:一场漫长的博弈

“自 19 世纪中叶淘金热起,每一个季度,加州都会出现新的淘金热点——一开始是镜子,然后是土地、牛、铁路、农业、电影、造船、航空航天、电子、电视和宗教商业化。少数幸运儿突然之间暴富的神话让人们相信,(总会有)神奇的改变(突然之间出现),(给人带来大笔的财富)。”1979 年,刘易斯·拉帕姆(Lewis Lapham)在《消失的地平线》(Lost Horizon)中这样写道。

“你认为旧金山湾区(Bay Area)的人们是什么时候起开始意识到,科技能为人们带来比房地产更多的财富?”杰德·柯尔科(Jed Kolko)问我。

当时我们正坐在 Ma-velous 咖啡酒吧 ——那些在两个街区外的市政厅(City Hall)供职的旧金山政治推动者和斜对角 Twitter 总部的员工都是这家咖啡店的常客。

咖啡店的窗外就是旧金山的主干道市场大街(Market Street)。1847 年,也就是淘金热将这座城市变为一座热闹的新兴城镇之前 ,一位名叫贾斯帕·奥法雷尔(Jasper O’Farrell)的 30 岁爱尔兰移民很有先见之明地对这条街道的宽度进行了测量,发现这条街宽 120 英尺,比美国费城的主干道略宽(旧金山市场大街就是以费城这条主干道的名字命名的)。不过当时,这座城市只有 500 名居民。

“1980 年代。”我回答了柯尔科的问题。在我看来,问题的答案很明显——就是在 PC 革命掀起的时候,史蒂夫·乔布斯(Steve Jobs)和苹果公司(Apple)出现的时候,旧金山半岛(Peninsula)被一家电子产品贸易新闻媒体命名为“硅谷”(Silicon Valley)的十年后,以及仙童半导体公司(Fairchild Semiconductor)的“仙童”们离开仙童公司创立英特尔公司(Intel)、美国国家半导体公司(National Semiconductor)和超微半导体公司(AMD)的十年后。

柯尔科则认为,旧金山湾区的人们 2005 年才开始意识到,科学技术拥有比房地产更加强大的吸金能力。2005 年,也就是谷歌首次公开募股后的一年,那年逐步上升的房价让房地产市场的投资风险比以往更甚。柯尔科认为,就是那一年起,更多的人开始为了事业抱负,而不是为了生活上的原因(比如做一个公开出柜的同志,或者追求某些回报不那么高的梦想)来到旧金山。

就像其他一些站在房地产和科学技术的交叉路口上的人一样,柯尔科也能够根据情况做出一些尝试。他为一家颇有名望的非盈利、无党派智库 加州公共政策研究所(PublicPolicy Institute of California) 工作过五年,期间领导过一些研究。离开研究所后,他成为了一家房地产初创公司 Trulia 的首席经济学家。

柯尔科的问题是一个颇具挑衅意味的反问。土地、劳动力、资本、科学技术变革——所有这些是如何彼此影响的?

从某些方面来说,我们很幸运——商业互联网出现的最初二十年很大程度上来说是一场正和游戏。为自我表现、自我展示创造几近零成本的数字空间,不一定会侵蚀其他人使用空间或资源的权利。

因此,人们很容就会忘记,加州延续数代始终未能解决的土地纠纷,和它自身所固有的限制条件。正是土地这种最古老的资源最大程度上限制了这个地区各个收入阶层的劳动者发展的潜力。

城市——或者说实体社区——的规模,是目前最难以解决的问题之一 。学校、下水道、公共交通等基础设施需要供养规模更加庞大的社会网络。维系、发展并为数量越来越多的人口提供资金变得越来越困难——而不是越来越简单了。

这里各种收入不同、种族不同、利益不同、职业不同的人们构成了数不清的小团体,为了有限的空间资源彼此竞争。尽管城市可以不断进步改善,但城市发展更大程度上来说是一场零和游戏。

从农业经济到工业经济,从工业经济到知识产品及服务型经济,每一次重大经济转型到来之际,对加州和美国而言,都是重新审视土地使用和住房供给方式的关键时刻。

我认为,我们即将迎来另一个重大的关键时刻。不过,我不知道具体什么时候情况才会恶化到迫使真正的改革来临。 为了在大规模的工业经济中实现更加公平的工资分配,战后,加州创建了分散的郊区化城市发展模式。 而近年来,在知识产品及服务型经济及差距更加巨大的收入分层水平的影响下, 这一模式的功能显然正在逐渐失调。

我们没能建造出足够的房屋住宅。不仅如此,我们可以用于帮助扶持那些低收入群体的资金来源也相当稀缺。而且,目前贫富差距正在快速加大。

数据显示了一些令人烦恼不安的趋势。纵观加州的劳动人口,你会发现,1990 年出生的加州民众 在住宅方面的平均花费占到了他们收入的 50%。而通常,我们认为,住宅花费占到收入的 30%及以上时,房屋住宅的价格水平就超出了人们的承受范围,我们可能未将房屋住宅纳入国家公共政策的考量之中。

(图:年轻一代在住房方面花费了更多的收入。加州不同年龄段人群住房方面的花费在收入中占到的比重:)

(图:年轻一代在住房方面花费了更多的收入。加州不同年龄段人群住房方面的花费在收入中占到的比重:)

如果把目光放到工薪阶级身上,你就会发现, 这一地区低收入劳动者通勤的时间正在迅速增加

(图:年收入。)

(图:年收入。)

这一问题相当令人担忧。一个孩子是否能从收入最低的人群中一跃而出,成为收入最高的劳动者? 通勤时间正是预测这点的最佳标准之一。 上下班通勤会占去父母本该和孩子一起度过的早晚间时光,而这一时光对于孩子的发展和增强家庭凝聚力来说非常重要的。

为了提供基本公共服务,旧金山湾区周围城市的自身定位开始变得越来越奇怪了。 比如,苹果总部的所在地库比蒂诺(Cupertino),这个城郊地区如今不得不 斥资数千万美金,构建教师公共住房项目 ,因为对于一位刚刚参加工作、一年薪资 55,000 美元的初级教师而言,这里的生活费太高了。

与此同时,苹果公司还计划在当地再建立一处园区。库比蒂诺政府批准了这一计划。这个新的苹果园区会 再为这座城市带来 13,000 名苹果员工 ,但是苹果公司却只承诺在未来七年里建造 1,400 个住宅单元。

我不确定最终迫使变革到来的临界点会在何时来临,但是,在接下来几天里,我会陆续发表一些长短文章,列举出在我看来,北加州必须去做的一些长期工作,给你一些参考意见。以下是这一系列文章的简要概述:

一个由来已久的问题

加州已经碰到过好几次房屋住宅和土地短缺的情况了。为了应对这一情况,加州对监管机制进行了调整。我将会从加州的第一个镀金时代(Gilded Age)和战后这两个时期的历史入手,开始撰写这一系列文章。

在第一个镀金时代,人们担心一小部分大规模所有者会垄断土地,害怕土地垄断会挤走劳动者,让他们陷入贫困之中。战后时期,加州利用汽车和联邦政府的补贴,开发了此前难以利用的土地资源,创造了房价便宜、城市郊区化的黄金时代。

1970 年代,这一繁荣时期走到了尽头,加州可以开发的平坦沿海地区被用于开发增建房屋住宅,石油危机致使城市无计划扩张的成本变得更加昂贵。房屋住宅在人们心中就此由消费品变为了可以投资的资产。

自那时起, 新一代土地卡特尔出现了 ,加州婴儿潮一代利用土地使用限制条款和 第 13 号法案(译注:第 13 号提案是加州于 1978 年通过的旨在降低财产税的州宪法修正案)保护他们自己的权利,维持房地产价格居高不下。在这样一个利率极低的世界里,全球资本一直在破坏并利用这些房地产相关法律条款和税收保护政策。而所有这一切都是以加州工薪阶级和中产阶级,及其未来劳动力为代价的。

这是一个全球性的问题

二战以后,许多经济体国内的大城市都选择了将房地产作为具有投资价值的资产这一模式。这些城市都面临着这一问题。

2000 年代的住房危机测出了住房自有率的上限。自那以后,许多国家都在为将来降低住房自有率。这就涉及到了两个问题:一是未来房客和房东的平衡点在哪里,二是补助金应该怎样设定。

也有一些工业化国家选择将房屋视作消费品而非可评估的资产,比如日本和德国。但是,我们该如何从目前的住房模式转变为这类住房模型这点很难说,因为我们的国民财富和房屋住宅有关的太多了。

加州目前采取的解决方法基本上是半胡闹

这里可没有什么“神奇的改变”。科技公司和政治领袖完全低估了切实解决房价可承受性问题所需的改革的深度。

目前,旧金山和纽约市采取了包容性区划政策。包容性区划能够有效对新住宅的建造课税,并以此为补贴性住房和经济适用房提供资金支持。这种邦迪式的解决方案象征性地提供了极少的低收入住房,把每个人都留在了一个房地产价格偏高的系统中。

比如说,自 1993 年起,包含性分区制住房计划在旧金山建造了 1,787 个住房单元 ,并 在经济适用房上投入了 5900 万美元 。与此同时,旧金山的已估值房地产价值 去年增值了 110 亿美元 。我们需要获得更多土地价值上升所带来的收益——目前,房地产所有人不需要花什么额外的心力就能自然获得利润, 我们或许可以通过在销售环节设立延期转让税来改变这一现状 。不幸的是,加州大多数司法管辖权的设计都有利于大多数房主。加州的第 13 号法案的地位自 1970 年代末起从未受到过动摇。很难说选民是不是能改变这条法案——除非情况真的变得很糟糕了。

即便如此, 金融危机发生后,加州的住房自有率下降了 6 个百分点,达到了自 1991 年以来的最低水平——54.2%。或许只需要再等上十到十五年,选区情况的变化就足以推动改革了。

这和我们处理土地的方式有关

科技产业及其薪资制度加剧了这一地区收入不平等的情况。只收取工商税、财产税和投资税用作支持经济适用房的资金并不能解决房地产问题。把数亿公共资金或慈善资金投入一个设计糟糕的房地产系统,这可不是什么长久之计,因为这会进一步拉抬土地价格,让房地产所有者不费吹灰之力便能得到意外之财。

目前,旧金山市政府计划在教会区(Mission District)建造经济适用房。为此,私有土地所有者正 要求旧金山市政府为每个住宅单元支付 250,000 美元的土地费用 —— 因为他们确实能够这么做 。这个拉丁美洲社区以终止新的住宅建设相威胁,要求从 选民去年秋天批准的 3.1 亿美元债券 中分得 5000 万美元的收益。那是旧金山市近 20 年来通过的第一笔经济适用房债券。但是,之后教会区才发现,5000 万美元只够买三块地皮

注意,加州已经拥有了 全美最先进的所得税制度 ,因为 这里的一些财产税拥有最低的税率 ——这点在那些价值超过 100 万美元的财产上体现得尤为明显。极度依赖所得税和资本利得税并对财产征收低税的缺点就是, 加州政府的收入结构非常不稳定 。而且, 我们可以断定,在经济萧条期间,加州政府绝对会出现严重的赤字

因此,你可以继续沿着这条路线发展下去(目前还有一些关于 渐进式股权高科技公司高管薪酬附带收益漏洞的有趣探讨),但同时你得进行土地使用税和财产税的改革,这样才能对房价可承受性产生实质影响。

经济滑坡不会让房价长久处于人们可以承受的区间

经济滑坡可能会缓解当地房地产市场的压力,但却不能从根本上解决这一问题。旧金山湾区的房地产市场价格先是出现上升趋势,然后再趋于平稳——这正是当地土地市场运作的一种方式。

虽然开发商在公共进程中常常会遭到人们的嘲笑,但是土地所有者却会通过地方掮客以绝对最高的价格出售土地——他们才是应该被扔臭鸡蛋的人。由于财产税上限的存在,坐拥未被充分利用的土地并不会遭到结构性阻碍。土地所有者完全可以在经济低迷的时候按兵不动,从市场上收回他们的土地,等待土地价格的下一次上涨。

虽然一些准公共机构会在经济周期行至低谷的时候提供贷款,维系购房需求, 但是建设融资领域却没有类似的机构 。2008 年经济危机出现,市场情况发生了变化,项目融资蒸发,旧金山整座城市找不到任何一处像样的在建工程,直到经济上升一段时间后情况才有所好转。下一次经济出现滑坡时,类似的情况可能会再次发生。

旧金山湾区以外的地方

如果高科技产业不想等待长达数十年的改革,希望能用更快的方法解决问题,那么,高科技产业不妨分散开来,鼓励其他地区建设更加生机勃勃的高科技中心。

早在 1967 年种族骚乱 发生、亚洲汽车制造商加入竞争的几十年前,也就是 1940 年代,当时和如今的硅谷年岁相当的底特律汽车产业就开始了分散化生产

然而,就算高科技产业集中在硅谷的情况有所缓解,加州的工薪阶级和中产阶级依然难逃糟糕的命运,因为引发这些问题的深层原因正是加州几十年前定下的土地使用税和财产税。 这些问题在硅谷以外的其他所有加州地区同样大行其道。

图片来自:NatureArtShutterstock

翻译:钱功毅(@钱南瓜

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