最新研究:Airbnb 对纽约市租房市场造成不利影响

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对熟悉自己城市的人们来说,很容易看到,由 Airbnb 带来的短租市场的火爆正在改变一切。弄清楚究竟是什么在发生变化,以及这样的变化速度有多快,这是个棘手的问题。在纽约,这样的变化让 Airbnb 和城市管理者陷入了一场 持续多年 的交锋中,而双方争论的话题是怎么样做才对城市有利。对租房市场的一项最新深入研究又起到了火上浇油的作用。

这项研究 来自 麦吉尔大学城市规划学教授大卫·沃奇斯姆斯(David Wachsmuth),提供了一些非常引人注意的数据。虽然分析是独立进行的,但研究本身是由“酒店行业理事会”和工会组织美国劳工联合会-产业工会联合会(AFL-CIO)共同委托的。这两个组织都希望维持酒店行业的既得利益。

首先这项研究估计,对纽约市的普通租客来说,Airbnb 将长租价格推高了 1.4%,或每年 384 美元。研究认为,导致房租上涨的原因一方面是长租房源变少,另一方面是短租给房东带来的收益更高。

在这项研究中,研究者借鉴了加州大学洛杉矶分校设计的一种比较模型,以排除纽约市特定的、可能导致房租上涨的某些混杂变量:

“在对一系列综合性因素进行控制后,他们发现,如果 Airbnb 在某个地区的房源数量增加 10%(这样的增长不受其他可能导致房租上涨的因素影响),那么当地长租价格就会上涨 0.42%。将这样的关系应用至我们的数据,我们发现强有力的证据表明,Airbnb 导致了纽约市长租价格的上涨。”

这项研究还指出了 Airbnb 对于纽约市长租房源数量的影响。研究认为,Airbnb 导致纽约市 7000 到 1.35 万个长租单位退出了市场。而不幸的是,这个趋势还在进一步恶化:

“此外空间聚类分析显示,有 4700 个私人房间单位实际上是‘幽灵酒店’。这实际上是同一公寓或楼宇中的多个房间。这或许是纽约市挂牌出租房源中增长最快的一个类别,也可能是商业性质的 Airbnb 房东规避监管的一种策略。”

Airbnb 一直在打造这样的形象:房主租出自己房子中的某个房间,从而获得一些被动收入。然而实际上,Airbnb 的大量房源来自于职业经营者,而他们控制着城市中的大量房源。这已经不是什么秘密。

麦吉尔大学的研究也对此进行了调查。研究发现,在纽约市房东的 Airbnb 收入中,有多达 2/3 来自于很可能违规的房源。目前纽约市禁止当房主不在场时,包含超过 3 个单位的建筑物用于不到 30 天的短租。在研究过程中,研究者结合了自主数据,以及特定建筑物类型的人口普查信息。

结果如下:

“我们估计,在每月的所有租房中,有 85%到 89%是非法的。这意味着,即使假定所有私人房间挂牌出租都合法,在纽约市也有 43%到 47%的预订是非法的。在给定的任何一个月中,7600 至 1.27 万挂牌信息都存在非法预订现象,占所有活跃挂牌房源信息的 42%到 46%。总体来看,去年 45%的预订都可能是非法的,这些非法预订带来了所有房东收入的 66%(4.35 亿美元)。”

考虑到非法房源信息和“幽灵酒店”占据主导地位,因此 2017 年 10%的 Airbnb 房东获得了总收入的 48%,这也并不奇怪。此外,这也无助于 Airbnb 想要塑造的形象。

如果觉得这些信息有趣,那么可以 在这里 查看完整报告。尽管需要考虑到酒店行业对这项研究的资助,但研究方法是基本合理的,而研究中得出的数字也不存在很大的争议。

编译/维金

A new study of Airbnb paints an ugly picture of the company’s impact on New York City housing