房地产价格上的 Facebook 效应

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四年前,Facebook 宣布将总部从之前常驻的帕罗奥图(Palo Alto)迁至门洛帕克(Menlo Park)。而在上个月,公司 才为一幢总面积 43 万英尺的漂亮建筑举行了剪彩仪式 。这幢建筑由弗兰克·盖里(Frank Gehry)设计,只有一个庞大的露天房间,顶部有一个巨大的公园。

这对周围地区房地产的影响是巨大的。

看看下面这张发布在《年鉴》(the Almanac)和《帕罗奥图周报》(Palo Alto Weekly)上的价格表,你会发现涨价主要集中在门洛帕克及与其东部相邻的城市东帕罗奥图。

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东帕罗奥图历史上是个黑人城市,现在拉丁裔社区占多数,是由五十多年前 湾区住房市场上的种族歧视后遗症 而形成的。由于它是硅谷中最便宜的社区,它还为帕罗奥图、门洛帕克和阿瑟顿(Atherton)临近的富裕郊区提供了廉价劳动力。 它的历史坚韧而有活力,但有时也有伤痛

最近,东帕罗奥图一位名叫弗莱迪·洛佩兹(Freddy Lopez)的音乐人和附近街区的一群青少年一起制作了一部音乐短片和纪录片,讲述了始终生活在住不起自己熟悉的社区的恐惧之中是什么感觉。(他们中的一些人是非营利组织 Live in Peace 的成员。Facebook 首席产品官克里斯·考克斯(Chris Cox)今年初曾向该组织捐助 100 万美元 。)

这并不奇怪,但那些真的生活在资本边缘的人们在经济波动和萧条中是最脆弱的。这在东帕罗奥图的房价飙升中尤为显著,因为次贷危机之后,该市三分之一的房主丧失了住房赎回权,这些房屋在新一波科技热潮中才被拍卖或被买回。

没有理由认为在过去几年中这里创造的惊人数量的就业机会对整个湾区的低收入群体产生了负面影响——但加利福尼亚半岛和南湾区的郊区依赖的那种 20 世纪中期郊区发展模式已经不再适合我们北加州的那种经济模式。

“加利福尼亚半岛和南湾区的郊区依赖的那种 20 世纪中期郊区发展模式已经不再适合我们北加州的那种经济模式。”

华尔街日报 昨天就此发表了一篇报道 :山景城的房产已经紧俏到了科技公司要花每平方英尺 90 多美元的地步,这些上世纪八十年代的郊区办公园区卖到了曼哈顿摩天大楼的价格。在那样的地方办公简直像让整个行业运行在实体的 MS-DOS 系统上。

要么扩建这一地区的实体基础设施,要么把一些职位迁到别的地区。我认为 两者 都可行,但很显然全球的 大规模城市化进程是不可阻挡的 ,而目前科技行业中的创意和协同工作需要密集的人口。

科技行业中年轻一代明白,在知识型经济中,硅谷创造的这些东西的经济和文化价值都 在网络中 。它取决于 我们能把谁包含在网络中 ,而不是在一块地或一幢房这种有形资产中。

但半岛上的城市拥有大部分的房主投票基础,他们选出的政治机构正在通过缓慢增长政策和 排斥性区划 推动对这些资产的保护。

这种方法回报丰厚。举例来说, 帕罗奥图的房价已经超过标准普尔 500 指数 近 2 倍,而在过去 16 年中,房价的波动非常低。

旧金山已经是这十年的前几年中 全国住房第二紧缺的城市 了,而一些 富裕的半岛郊区的情况比旧金山还差2007 至 2014 年,门洛帕克仅批准了其国家规定住房规划的 22%,帕罗奥图  批准了 37%,而阿瑟顿这个全国最富有的城市之一则只有 1%。门洛帕克甚至因未能生产足够多的经济适用房在 2012 年 被三个非营利组织起诉

更令人不安的是,所有这些城市和加利福尼亚州在过去 40 年中架起的脚手架足够让 20 世纪 60 年代的郊区牧场房屋变得价值连城,但同时居然吸引来了非居民的境外资本。这一现象在 中国房地产市场趋于稳定习近平开展反腐运动 之后的过去三年中更为明显,两者不仅 推动境外资金 进入海外房地产市场,还进入到 一个叫做 EB-5 的相对不为人知的美国签证程序 ,在去年秋季让该程序的名额在其 24 年的历史上第一次被用光。如果 EB-5 是诸如旧金山猎人角(Hunters Point)上千幢房屋提案这类无法用其他方式建成的大项目 的替代资金来源,那它没有问题。

但如果海外资金最终留在了空置的房屋上,那 EB-5 就有问题了,代价是让未来的社区成员无法拥有住房。在旧金山,空置情况相对有限:地区智库 SPUR 一项使用 2012 年数据的研究表明,只有 2.4%的居住单位 因非居民所有者的季节性使用 而空置。

然而,这种现象在财产无法受到同样严格的租赁法律保护的郊区可能更严重。不过情况很难量化,因为该区域被划分为数十个郊区。但有传言称,房地产经纪人向纪事报(The Chronicle)透露,目前 帕罗奥图有超过四分之一的购房者来自中国 ,加重了对 高尚社区中出现大量“鬼屋” 的担忧。我们需要一个新的区域性的方法来用数据监测这一情况。

总的来说,这种寻租和滥用分区的成本对硅谷和美国经济来说是巨大的。由于基础设施和住房存量不会随着人口增长而不断扩大,人们要么逐渐被迫离开,要么搬迁到有就业机会更少和社会流动性更低的地区。加州大学伯克利分校经济学家 恩里克·莫瑞蒂(EnricoMoretti)和谢长泰(Chang-TaiHsieh)在一篇论文中经计算得出 ,如果硅谷、纽约和波士顿等美国经济最繁荣地区的住房供应更有弹性,美国经济自 1964 年以来的总产出会多 13.5%。 这相当于每年多 2 万亿美元,或每个美国人多 1 万美元

值得庆幸的是,门洛帕克正在改变,计划在市中心新建 202 套住房,并 在 Facebook 总部附近批准了一个有 394 套住房的建筑群

但是,这样做还不够有魄力。 Facebook 去年已经将员工总数增加了 48%,达到了 1 万多人,其中约一半住在门洛帕克。

几百套住房不会令这些人搬走。

鉴于其市值和地位,Facebook 是在硅谷的旧心脏重新设想新都市主义的最佳人选。今年二月,他们用约 4 亿美元在门洛帕克 购买了一块 56 英亩的地产 ,并暗示这块地不光会被用作办公地点。

到目前为止,他们已经不得不向附近贝莱黑文(Belle Haven)低收入社区的居民保证, 他们不会在这块地上盖九层高的楼房

但是,他们应该建高楼,而且他们应该做出更有意义的让步——用几千万甚至几亿美元建设适当的基础设施或永久经济适用房,来换取居住在混合使用、混合收入环境中的密集、大量、可步行上班的劳动力。如果他们成功了,他们可以对周围的社区说,后郊区也不是那么可怕。这才是真正的 Facebook 效应。

虽然让一个以营利为目的的公司像谷歌在山景城或苹果在库比蒂诺(Cupertino)那样影响城市发展政策不是最理想的解决方法,但当前的治理体系给出的解决方法短视而支离破碎(坦白地说还很自私),根本跟不上人口增长的速度。这是为什么科技产业已经向北扩张到了旧金山,其连锁反应还影响到了 西班牙教区的拉丁裔社区 以及 奥克兰(Oakland)的黑人社区

如果南部的郊区地方政府需要从这些上市大公司中抽取财政优惠来支持这个人口密度,那就让政府这么做。在一个理想的世界中,置入性发展应由更多居民纳税人提供支持。但遗憾的是,加州的市政和公共学校的财政体系 打乱了有住房的选民根据 1978 年的 13 号提案 规定的房产税上限,然后根据 1996 年的 218 号提案规定,任何创收费用和税款都需要以多数票表决才能通过。

逻辑上讲,这些交易在郊区比在旧金山更容易达成。在旧金山几乎不可能,因为那里的高科技劳动力只占其人口的约 7%, 分布在约 1800 家企业中 ,这些企业中也没有一家具有谷歌、苹果或 Facebook 那样的市值、盈利能力和优势。

无论如何,如果你是一个年轻的科技产业从业者,支持以市场为基础的解决方法,并且认为政府通常是不称职或低效率的,请记住,公共机构只有在公众认为他们负责任的情况下才会有所作为。目前的体制倾向偏袒旧的商业和住宅地产的利益,而这些团体的组织非常有序,它们始终可以发动人们出来投票。你能吗?

还有,你在这里已经在交一项数额巨大的税,但这笔钱并没有为基础设施、交通和教育做什么。它的数额在全国位居前列。

它就是租金。

The Facebook Effect (On Real Estate Prices)